敲開幸福的門 / 台北迷你倉的1000個故事

《當幸福來敲門》（The Pursuit of Happyness）是一部膾炙人口的好萊塢電影，劇中主角克里斯以推銷醫療器材為業，他熱愛家庭，但遭逢經濟蕭條，業績慘淡，妻子也因此離開到外地討生活。為了生計，克里斯想方設法擠進證券經紀公司當一名不支薪的實習生，但屋漏偏逢連夜雨，他和唯一的兒子被逐出公寓，住進汽車旅館，正當情況逐漸好轉，在銀行的存款又因欠稅被政府全數充公，父子倆只好露宿街頭。

2008年的金融海嘯席捲全球，也淹沒了華爾街，但其中有一檔基金一支獨秀挺了過來，那就是self storage自助型倉庫出租基金。

你可想像2008年金融海嘯來襲時，一堆人收到解聘通知時的慘狀，沒了收入，付不出房貸，被趕出門。東西要找地方放，於是self storage自助型倉庫出租生意大好。之後失業者就如《當幸福來敲門》劇中主角克里斯一樣先搬進廉價旅館，若經濟還是沒辦法改善，只好露宿街頭，放在自助型倉庫裡的東西也不想取回了，於是業主依照合約進行拍賣，又賺取一筆「業外收入」，這也是那年基金大賣的原因。

故事拉回到2008年的台北，當時任職CBRE（世邦魏理仕集團，“財富”500強和標準普爾500指數的公司，總部設在洛杉磯，是世界上最大的商業房地產服務公司）台北業務主管的盧韋仲因表現欠佳，收到了公司寄來的粉紅信（pink slip警告信），沒多久就被裁員了。

盧韋仲拿了一大筆的遣散費，心裡頭卻對未來毫無頭緒，只好每天呼朋引伴，花天酒地，很快地花光了遣散費。

為了扛家計，他決定創業，表面上他與朋友吃吃喝喝，看來是無所是事，其實也是把自己的人脈「清算」一次。

圖右: 台北迷你倉董事總經理盧韋仲

圖左: 台北迷你倉承租戶湯姆

因為長期在外商不動產公司上班，盧韋仲很會寫投資計畫書，因此很快地洋洋灑灑就寫了一份漂亮的營運計劃書。天生樂觀的他毫不猶豫地就找上任職美林證券（Merrill Lynch是世界最大的證券零售商和投資銀行之一，總部位於美國紐約市。）的朋友談創投合作。

沒想到朋友只是笑笑地婉拒：「你什麼都沒有，憑什麼要我們拿出一億來？」盧韋仲還不服氣地辯解：「我兩年回本給你看！」

原來按照盧韋仲當時的計畫，集資一億元，目標找尋350~500坪的空間，根據他所做的調查，第一年出租率可達50%即可損益兩平，兩年就可回本。

做為資深的不動產顧問，對於寫投資計畫自然駕輕就熟。他的調查分為兩階段，第一階段向美國的商市場情報公司買可行性分析，第二階段則親自到香港、新加坡實地考察自用助型倉庫的市場。

儘管計劃書寫得漂亮，終究抵不過現實，當時台灣連一家相關業者都沒有，投資人無從評估起。

盧韋仲並不灰心，他找了另一個做鐵櫃的朋友，自己掏腰包，朋友出鐵櫃，在台北市西寧北路開了全台灣第一家自助用型倉庫，取名為「台北迷你倉」。

2009年十月「台北迷你倉」落成，沒有錢宣傳的盧韋仲只能在591租屋網刊登免費廣告，因為迷你倉的概念太過新穎，一時之間要按照制式廣告格式刊登也有點困難，盧韋仲只好這樣下標題寫：「雅房出租，但不能住人，只能放東西。」，說明「創新」遇到現實也只能急轉彎。

其實迷你倉在台灣是有市場的，因為在「台北迷你倉」之前就有屋主出租雅房、地下室讓房客放東西，一個月租金還在每月3000~5000元之間。迷你倉一推出打出低租金、第一個月免費的策略，雖然吸引了28組客人登門來看，卻連一筆生意也沒辦法成交。

這種坐吃山空，「錢途」渺茫的日子雖然難捱，但節慶還是要過的，2009年10月3日是中秋節，盧韋仲在傍晚將父母親送回家中的途上，接到了客人的電話，跟他約晚上七點要承租看迷你倉。盧韋仲將雙親送回後，馬上飛奔至迷你倉，但因迷你倉剛落成，門禁卡又是採用當時最新的悠遊卡感應式，盧韋仲因為程式還未設定好，又因假日臨時約不到卡片公司的人，折騰了一番，最後找來保全公司幫忙開門。只是七點一到，客人卻沒出現，但盧韋仲還是耐下心來等著，直到當晚九點客人才姍姍來遲，付了兩個月的訂金，免費試用一個月，迷你倉的第一筆生意金額只有2080元，與過去動輒數十億、百億的商用不動產交易金額來說當然是不為足道，但對甫創業的盧韋仲來說卻是一個里程碑，也驗證了迷你倉在台灣是有市場的。

創業路上不斷被澆冷水，風波不斷，即使開始有生意上門了，但命運還是沒讓盧韋仲好過。

經營三個月後，迷你倉出租率竟節節升高，這讓經營鐵櫃生意的股東心生拆夥念頭，股東成了自己的競爭對手，這戲碼在古今中外雖然不斷上演，但一旦碰上了，還是很難熬的。

盧韋仲沒有向命運低頭，又再把自己的人脈掃過一遍，最後找上在2005年認識的客戶「海霸王」莊董事長。莊董原本就很欣賞盧韋仲寫的投資分析報告能力，看了迷你倉三個月的損益報表後，就把「海霸王」的閒置資產名單給他看，要他挑一個地點來開分點，正式入主台北迷你倉，成為迷你倉有限公司的大股東。

以人脈換來了金脈，終於讓盧韋仲能稍喘一口氣，接著以過去做不動產的經驗，挑上了新北市板橋區三民路上的普騰大樓做為第二個分店的地點，只是其他業者看到盧韋仲的快速成長，也紛紛投入迷你倉的事業，三年來，從一家也沒有，直到現在市場上已有七家業者，其中還包括盧韋仲的前股東。這雖然證明盧韋仲的眼光沒有錯，但做為市場的開拓者，嘗到的艱辛自然比別人多，更何況其他業者本身就是財團，條件都比他好很多。

「市場開發出來了，但競爭者也進來了」，世界上沒有永遠的「藍海市場」，盧韋仲只能不斷挑戰自己，做不成唯一品牌，還是要期許自己成為業界的第一品牌。因此他堅持做好「教育訓練」與行銷，除了品牌視覺系統(BIS)、空間裝潢，他更重視人文素養，將員工也當成行銷的一部分，穿著迷你倉的制服，對客人做最好的服務。

將近1000個出租倉位，盧韋仲卻能對每一個承租者瞭如指掌，1000個倉位就有1000個故事，有人放貼身衣物、用品、重型機車、機械設備、收藏品等等，最有創意的莫過於把倉位當成「工作室」來用了。一張電腦桌、一把椅子，幾個置物櫃，月租3000多等於以租一個停車位的費用來租辦公空間，與美國的車庫創業有異曲同工之妙，由此可以看出台灣創業家的艱辛，與打不敗的創業精神！

「這些承租人的背後都有一段故事，我每天都在幫忙promote我的客人，因為他們真的很辛苦，希望有一天能找到願意出版迷你倉1000個客戶的故事的出版社，幫助大家圓夢！」盧韋仲熱情地說著。

正當他在分享案例時，就有一個承租戶現身了，從美國北卡回台的湯姆，卻迷上了韓國的知名團體「少女時代」，收集了各式各樣的周邊商品，為了怕家人罵，偷偷在迷你倉租了倉位，正巧就被逮著，接受我們的採訪。湯姆迷上了打魔獸，變成了宅男，最後靠著買賣「少女時代」周邊商品賺取花用，雖然所得不多，但能從事自己有興趣的工作，湯姆也很開心。

除了出書，盧韋仲還有一個願望，就是將台北迷你倉的故事拍成微電影，天生愛行銷的他，自己學會做圖、剪接。但拍微電影畢竟有難度，他希望透過校園徵選活動，提供獎品一圓自己的夢，同時也給學生一個難得的經歷，將年輕人的創意揮灑出來。

雖然台北迷你倉開始獲利，出租率也高達九成，但是身為股東的盧韋仲卻還未達領薪標準，幸好銀行還願意借款給他，在未達標準之前，繼續做個不支薪的董事總經理。還好員工們也能體諒中年創業的盧韋仲，個個練就多職能的本事，一起朝目標前進。

遭遇了這麼多的挫折，不禁讓人好奇到底是甚麼支持著盧韋仲一路走過來。盧韋仲愣了一下，天生樂觀的他似乎不認為這有甚麼好問的，反而視挫折為理所當然。他思考了一下說：「我的角色有很多，我既是人子、人夫、人父，也是老闆，我知道我不能垮下去，最重要的我有願景。」

他腦中未來的藍圖就是迷你倉的趨勢看好。盧韋仲分析說美國知名的自用助型倉庫業者- Public Storage即將在西班牙大舉擴點，而背後的操盤者正是美林、高曼摩根史坦利、UBS等金融公司（相關新聞請參考http://finance.comcast.net/stocks/news_body.html?ID_NOTATION=86195&ID_NEWS=234869713 ）。因為西班牙的經濟衰退，失業率居高不下、繳不起房貸的人也越來越多，因此需要迷你倉來放置物品。而時間一久，就算客戶繳不出租金，不取回的物品也可以就會被拍賣，讓業者多了業外收入。

在美國甚至有專門的節目Storage Wars在介紹自用助型倉庫。

(http://www.aetv.com/storage-wars/video/?mkwid=sGM9ETk2X_pcrid_6549505635_pkw_storage%20war%20tv%20show_pmt_b#21320502)

在前景看好之下，盧韋仲開始規劃未來，他身為台灣第一家迷你倉業者，目前也是大陸某建設集團的顧問，洽談技術轉移，在大陸開疆闢地。他也期許未來有更多的不動產仲介投資人加入，一起共創事業。

在前景看好之下，盧韋仲開始規劃未來，他身為台灣第一家迷你倉業者，目前也是大陸某建設集團的顧問，洽談技術轉移，在大陸開疆闢地。他也期許未來有更多的不動產仲介加入，一起共創事業。

未來的挑戰只會更艱苦，但就像《當幸福來敲門》（The Pursuit of Happyness）劇中主角克里斯所持的信念：只要他能修好手上的醫療器材，只要他能比別人多爭取一份業績，只要他能從20名實習生中脫穎而出，他堅信就能帶給兒子更好的明天，追求滿臉笑容的幸福。

只是當幸福不來敲門的時候，你更要想盡辦法去敲開幸福的門，這就是台北迷你倉創辦人盧韋仲的故事。

最後吐司博士又幫創業家們A到好康了，台北迷你倉董事總經理盧韋仲將在近期內免費授課，談如何做創業前規劃與撰寫營運計畫書，請大家注意近期消息喔！

撰稿人：創業領袖聯誼會 召集人 郭潣沄 2012.6.13